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 Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...

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MensajeTema: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyLun Sep 12, 2011 11:29 am

Bueno, como ya sabeis me gusta "desvirgar" subforos y con éste no voy a ser menos, aunque, con este hilo pretendo ayudar a quién se decide a arriesgar su dinero, su tiempo y hasta su salud en hacer realidad un sueño como es el hacer tu propia casa, como a ti te guste y donde a ti te guste...

Yo hace relativamente poco, no hace un año, he acabado una casa en un pueblo de Segovia y como tengo muy reciente todos los pasos (que no son pocos) para acabar con buen pie y sin demasiados disgustos lo que será tu sueño para muchos años, plasmaré aquí mis experiencias y todo lo que pueda ayudar a quien quiera abordar esta aventura sin que ese maravilloso sueño se convierta en realidad en una auténtica pesadilla.

Espero que pueda servir a alguien...

Un saludo.
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyLun Sep 12, 2011 12:03 pm

Bueno, empecemos por el principio ¿no? (y no, no es una locura en los tiempos que corren, es más, creo que ahora es el momento si dispones de los medios para emprender algo así)

Logicamente lo primero es elegir la ubicación. En mi caso ya tenía una casa con un corral grande y un garaje. ¿Qué he hecho? pues bien, como para mis necesidades aquella casa era demasiado grande (y vieja) y contaba con suficiente terreno, bien situado, urbanizable y con, a priori, buena calidad en cuanto a ubicación geográfica y geológica y de servicios, pues me decidí por "segregar" la finca y construir en esa parte segregada dejando la otra vivienda y lo sobrante de corral aparte (para su venta, o cambio...)

Logicamente no todo el mundo dispone de un terreno, y por lo tanto tendrán que, lo primero, buscar un terreno que reuna todas las condiciones que he enumerado anteriormente, es decir, que te guste (principal) que esté catalogada legalmente como urbanizable (o en disposición de estarlo), que cuente con acceso viable a agua, electricidad alcantarillado, etc, etc... y que, si es posible, no sea muy cara.

Bien, nos habiamos quedado en la segregación de la finca.. ¿que qué hay que hacer para segregar una finca?

Bien... antes de nada digamos que se puede esperar... es decir, podemos dejar la segregación para hacerla en cualquier momento de la ejecución de la obra, o incluso una vez terminada, pero vamos, que tampoco pasa nada por hacerla antes.

Tienes que contar con las mediciones exactas de toda la finca y especificar claramente las medidas que van a quedar en cada una de las parcelas resultantes... ¿que quien puede hacerlas? pues un Arquitecto (puede ser el mismo que te haga el proyecto), un Aparejador, e incluso un topografo...

Con las medidas y el estudio realizado se presentará al Ayuntamiento donde esté ubicada la parcela y, previo estdudio y dictamen del Arquitecto Municipal, y presentado al pleno del Ayuntamiento se emitirá un certificado de segregación (por el que tendreís que pagar la cantidad que cada Ayuntamiento tenga establecida)... éste certificado servirá para su posterior presentación en el Catastro que tendrá que otorgar un nuevo número de referencia catastral a cada parte resultante.

Aviso: no todos los Ayuntamientos son ágiles e incluso proclives a la hora de segregar los terrenos... como no todos parecen darse cuenta que edificar en su término municipal trae riqueza y vida a sus localidades... lo digo porque a lo mejor os sorprende que no todos son facilidades...

Precio aproximado de todo el proceso: 500 euros (depende de mucho, pero a mi más o menos es lo que me costó)

Bueno, pues ya tenemos el terreno...
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyLun Sep 12, 2011 12:39 pm

Marqués escribió:
Tienes que contar con las mediciones exactas de toda la finca y especificar claramente las medidas que van a quedar en cada una de las parcelas resultantes... ¿que quien puede hacerlas? pues un Arquitecto (puede ser el mismo que te haga el proyecto), un Aparejador, e incluso un topografo...
Para mí lo ideal es realizar un levantamiento topográfico, que además le será muy útil al arquitecto que desarrolle el proyecto.

Los documentos de la segregación los puede redactar y presentar el topógrafo, aunque algunos ayuntamientos (pocos) piden proyecto de segregación firmado por arquitecto y visado por el colegio de arquitectos.

Si ya se sabe quién será el arquitecto es oportuno que, apoyándose en el levantamiento topográfico, prepare también la segregación. Os puede ayudar a que la segregación se haga acorde con el proyecto que se va a realizar y garantizará el cumplimiento de la normativa urbanística.

P.D: Muy importante no olvidar llevar el Proyecto de Segregación, con su correspondiente licencia municipal, al Registro de la Propiedad. Paso previo y, sin duda, mucho más importante que el del Catastro.


Última edición por el.loco.lucas el Lun Sep 12, 2011 12:55 pm, editado 1 vez
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyLun Sep 12, 2011 12:54 pm

el.loco.lucas escribió:
Marqués escribió:
Tienes que contar con las mediciones exactas de toda la finca y especificar claramente las medidas que van a quedar en cada una de las parcelas resultantes... ¿que quien puede hacerlas? pues un Arquitecto (puede ser el mismo que te haga el proyecto), un Aparejador, e incluso un topografo...
Para mí lo ideal es realizar un levantamiento topográfico, que además le será muy útil al arquitecto que desarrolle el proyecto.

Los documentos de la segregación los puede redactar y presentar el topógrafo, aunque algunos ayuntamientos (pocos) piden proyecto de segregación firmado por arquitecto y visado por el colegio de arquitectos.

Si ya se sabe quién será el arquitecto es oportuno que, apoyándose en el levantamiento topográfico, prepare también la segregación. Os puede ayudar a que la segregación se haga acorde con el proyecto que se va a realizar y garantizará el cumplimiento de la normativa urbanística.

¿Sabes que pasa? que hoy en día los arquitectos y aparejadores disponen de herramientas informáticas que les hace una medida en teoría, exacta del terreno... el mio, y ya lo contaré más tarde no ha hecho una medición del terreno in situ ni de coña, pero, las medidas resultantes han sido satisfactorias... claro que, el terreno era, en este caso, de complicación nula, es decir, no había ni desniveles, ni nada de eso... era un cuadrado casi perfecto (aunque ahora más por las alineaciones, retranqueos etc, de los que ya hablaré cuando llegue la ocasión)...

Interesantes subforos Lucas... a ver si no me lio y lo dejo todo más o menos claro.
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyLun Sep 12, 2011 1:15 pm

Marqués escribió:
el.loco.lucas escribió:
Marqués escribió:
Tienes que contar con las mediciones exactas de toda la finca y especificar claramente las medidas que van a quedar en cada una de las parcelas resultantes... ¿que quien puede hacerlas? pues un Arquitecto (puede ser el mismo que te haga el proyecto), un Aparejador, e incluso un topografo...
Para mí lo ideal es realizar un levantamiento topográfico, que además le será muy útil al arquitecto que desarrolle el proyecto.

Los documentos de la segregación los puede redactar y presentar el topógrafo, aunque algunos ayuntamientos (pocos) piden proyecto de segregación firmado por arquitecto y visado por el colegio de arquitectos.

Si ya se sabe quién será el arquitecto es oportuno que, apoyándose en el levantamiento topográfico, prepare también la segregación. Os puede ayudar a que la segregación se haga acorde con el proyecto que se va a realizar y garantizará el cumplimiento de la normativa urbanística.

¿Sabes que pasa? que hoy en día los arquitectos y aparejadores disponen de herramientas informáticas que les hace una medida en teoría, exacta del terreno... el mio, y ya lo contaré más tarde no ha hecho una medición del terreno in situ ni de coña, pero, las medidas resultantes han sido satisfactorias... claro que, el terreno era, en este caso, de complicación nula, es decir, no había ni desniveles, ni nada de eso... era un cuadrado casi perfecto (aunque ahora más por las alineaciones, retranqueos etc, de los que ya hablaré cuando llegue la ocasión)...

Interesantes subforos Lucas... a ver si no me lio y lo dejo todo más o menos claro.
Te sorprendería ver los errores que se arrastran con esas "herramientas informáticas de las que disponemos los arquitectos". Está claro que para una vivienda unifamiliar aislada sobre un terreno sensiblemente horizontal los errores tienen escasa importancia. Wink
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyLun Sep 12, 2011 1:30 pm

el.loco.lucas escribió:
Marqués escribió:
el.loco.lucas escribió:
Marqués escribió:
Tienes que contar con las mediciones exactas de toda la finca y especificar claramente las medidas que van a quedar en cada una de las parcelas resultantes... ¿que quien puede hacerlas? pues un Arquitecto (puede ser el mismo que te haga el proyecto), un Aparejador, e incluso un topografo...
Para mí lo ideal es realizar un levantamiento topográfico, que además le será muy útil al arquitecto que desarrolle el proyecto.

Los documentos de la segregación los puede redactar y presentar el topógrafo, aunque algunos ayuntamientos (pocos) piden proyecto de segregación firmado por arquitecto y visado por el colegio de arquitectos.

Si ya se sabe quién será el arquitecto es oportuno que, apoyándose en el levantamiento topográfico, prepare también la segregación. Os puede ayudar a que la segregación se haga acorde con el proyecto que se va a realizar y garantizará el cumplimiento de la normativa urbanística.

¿Sabes que pasa? que hoy en día los arquitectos y aparejadores disponen de herramientas informáticas que les hace una medida en teoría, exacta del terreno... el mio, y ya lo contaré más tarde no ha hecho una medición del terreno in situ ni de coña, pero, las medidas resultantes han sido satisfactorias... claro que, el terreno era, en este caso, de complicación nula, es decir, no había ni desniveles, ni nada de eso... era un cuadrado casi perfecto (aunque ahora más por las alineaciones, retranqueos etc, de los que ya hablaré cuando llegue la ocasión)...

Interesantes subforos Lucas... a ver si no me lio y lo dejo todo más o menos claro.
Te sorprendería ver los errores que se arrastran con esas "herramientas informáticas de las que disponemos los arquitectos". Está claro que para una vivienda unifamiliar aislada sobre un terreno sensiblemente horizontal los errores tienen escasa importancia. Wink

Ya, ya me lo imagino... dónde esté una medición como es debido...

No sabía que eras arquitecto... espero que lo que vaya a poner en este hilo esté bien (es mi experiencia) y que si en algo meto la pata por favor me lo indiques, pretendo que ésto sea una guía para que quien quiera meterse a autopromocionar no esté tan perdido como lo estaba yo ahora hace casi dos años que empecé con el tema...

También espero que este hilo vaya más o menos con la idea que tenías al abrir étos subforos, creo que si...

Espero poner también alguna foto de mi casa en todos sus periodos de construcción y algún planito...

Un saludo.
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyLun Sep 12, 2011 1:42 pm

Marqués escribió:
Ya, ya me lo imagino... dónde esté una medición como es debido...

No sabía que eras arquitecto... espero que lo que vaya a poner en este hilo esté bien (es mi experiencia) y que si en algo meto la pata por favor me lo indiques, pretendo que ésto sea una guía para que quien quiera meterse a autopromocionar no esté tan perdido como lo estaba yo ahora hace casi dos años que empecé con el tema...

También espero que este hilo vaya más o menos con la idea que tenías al abrir étos subforos, creo que si...

Espero poner también alguna foto de mi casa en todos sus periodos de construcción y algún planito...

Un saludo.
Me parece perfecto lo que has publicado. Yo, como has visto, voy añadiendo algún matiz que pudiera ser interesante. En cualquier caso la experiencia personal es un grado. Wink
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyLun Sep 12, 2011 1:51 pm

el.loco.lucas escribió:
Marqués escribió:
Ya, ya me lo imagino... dónde esté una medición como es debido...

No sabía que eras arquitecto... espero que lo que vaya a poner en este hilo esté bien (es mi experiencia) y que si en algo meto la pata por favor me lo indiques, pretendo que ésto sea una guía para que quien quiera meterse a autopromocionar no esté tan perdido como lo estaba yo ahora hace casi dos años que empecé con el tema...

También espero que este hilo vaya más o menos con la idea que tenías al abrir étos subforos, creo que si...

Espero poner también alguna foto de mi casa en todos sus periodos de construcción y algún planito...

Un saludo.
Me parece perfecto lo que has publicado. Yo, como has visto, voy añadiendo algún matiz que pudiera ser interesante. En cualquier caso la experiencia personal es un grado. Wink

Bueno, entonces no meteré demasiada caña a los Arquitectos... Rolling Eyes (no, en mi caso el Arquitecto fue perfecto, la verdad, cercano, ágil, y sobre todo profesional... cosa que no puedo decir de la aparejadora que simplemente y como vulgarmente se dice, llegó, puso el cazo, firmó y ahí acabó su trabajo...)
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 11:18 am

Bien, ya tenemos el terreno, con sus bondades, sus problemas, su estudio geotécnico si es preciso, sus piedrecitas, su hierbecita o, como en mi caso, una construcción antigua (un pajar) que hay que derribar, retirar escombros y preparar para empezar...

Pero bueno... lo primero que hay que tener claro, y pienso como autopromotor (lo digo porque ya vendrá el señor arquitecto para quitarte ideas de la cabeza por su imposible materialización o a darte otras que a ti ni siquiera se te han pasado por la mente), lo que queremos hacer, así que creo que para ésto hay que tener en cuenta unos puntos principales y super importantes:

a) Necesidades de estancias... ¿cuanta familia tienes? ¿tienes mucha vida social que haga que cuentes con una o más habitaciones por si acaso vienen invitados? ¿cuantos servicios necesitas? ¿zonas comunes... salón grande? ¿salita de estar? ¿cocina grande donde poder comer todos entre diario o cocina funcional porque cocino lo indispensable? ¿cuento con terreno suficiente para hacer una bodeguita o sacrifico ésta para que el pobre coche no duerma al ras haciendo un garaje?... etc, etc...

b) Aunque ningún constructor o contratista te va a dar un presupuesto hasta que no tenga un Presupuesto de ejecución material (desde ahora PEM) elaborado por un Arquitecto, puedes indagar, con la idea que tengas preconcebida previamente (y que al final casi seguro que no va ser así) de a cuanto más o menos está el m2 construido por la zona, lo que te va a costar todo el papeleo y pago de profesionales, etc... y, siempre teniendo en cuenta que es un calculo aproximado, mirarte el bolsillo y ver de cuanto dinero dispones o ver la posibilidad de solicitar una hipóteca para autopromotor (de la que hablaré más adelante)... ¿un consejo? siempre calcula que vas a necesitar más, siempre, en la construcción de una casa están los famosos "ya que estamos..." o extras que no has tenido en cuenta y que, casi siempre, ves como algo necesario o cómodo que si lo haces en periodo de construcción será más fácil y hasta más económico que si lo haces después... ¿otro consejo? nunca vayas por encima de tus posibilidades, ten claro de lo que dispones y de lo que vas a necesitar pero nunca y menos en estos tiempos, te pilles los dedos con el dinero o te compliques la vida, ya que lo que puede ser un sueño por esta cuestión se puede convertir en una pesadilla.

c) Con estas dos premisas te coges un papel, y si sabes dibujar, te haces un boceto aproximado de lo que quieres, y ten claro los puntos esenciales que debes tener claros y a los que puedes renunciar puesto que a la hora de hablar con el Arquitecto le debes meter en su cabeza lo que en la tuya has plasmado como idea básica de lo que es tu sueño... ya tendrás tiempo de cambiar las cosas...
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 11:38 am

Completamente de acuerdo con el punto a).

Del punto b) sólo matizaría que no se debe dar el PEM al constructor. Se le deben dar sólo las mediciones (sin precios) para que él fije los precios unitarios. En viviendas pequeñas y, sobre todo, con pequeños constructores es frecuente que se maneje un precio por m² construido.

Con el punto c) no estoy de acuerdo. Creo que los resultados son siempre mejores si dejas que tu arquitecto trabaje con la información del punto a), y te proponga dos o tres soluciones. Es sólo a partir de este punto cuando puede ser bueno para el promotor coger el lápiz (lo intentaré explicar con más precisión cuando tenga un rato Wink ).
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 12:04 pm

el.loco.lucas escribió:
Completamente de acuerdo con el punto a).

Del punto b) sólo matizaría que no se debe dar el PEM al constructor. Se le deben dar sólo las mediciones (sin precios) para que él fije los precios unitarios. En viviendas pequeñas y, sobre todo, con pequeños constructores es frecuente que se maneje un precio por m² construido.

Con el punto c) no estoy de acuerdo. Creo que los resultados son siempre mejores si dejas que tu arquitecto trabaje con la información del punto a), y te proponga dos o tres soluciones. Es sólo a partir de este punto cuando puede ser bueno para el promotor coger el lápiz (lo intentaré explicar con más precisión cuando tenga un rato Wink ).

Bueno, generalmente el PEM suele ser menor que el mejor de los presupuestos reales de construcción que te vayan a dar ¿no?... pero vamos, en ese punto no he dicho que se de el PEM, he dicho que un constructor nunca podrá darte un presupuesto detallado hasta que no cuente con las mediciones y demás cuestiones a tener en cuenta...

Efectivamente un PEM debe constar de Un Proyecto de ejecución donde se haga una memoria descriptiva (donde se describa el solar, su situación, las condiciones urbanísticas, el programa y las superficies), una memoria constructiva, donde se detallen materiales en lineas generales, los movimientos de tierra, cimentación, saneamientos, cerramientos, estructuras, acabados, fontanería, electricidad etc... la normativa aplicable a lo proyectado, cumplimiento del CTE (Código Técnico de Edificación) las medidas de seguridad estructural y contra incendios, protección contra el ruido, calculos energéticos, etc... obligaciones del contatista, atribuciones del Arquitecto, documentación de obras, replanteos, etc... pliego de condiciones técnicas, condiciones que tienen que tener los materiales, y por último medición, presupuesto y planos. (todo más o menos expuesto ya que un PEM no son cuatro planos, en un PEM se detalla absolutamente todo lo que vaya a hacerse en un futuro en la construcción de tu casa)

Efectivamente, como dice Lucas, a los contratistas a los que vayas a pedir presupuesto, le podrás entregar todo lo anteriormente dicho excepto los precios estimados que pueda hacer el arquitecto y que luego servirá, entre otras cosas para el calculo de, por ejemplo y si no me equivoco, la Licencia Municipal de obras... en mi caso se lo di a tres contratistas... y, efectivamente los presupuestos finales fueron en m2 construido con dos variaciones de las que hablaré más tarde... uno, con el material incluido, y otro solo de construcción, es decir, tu te haces cargo del material, su adquisición, transporte y cumplimiento de plazos, pero vamos, de ésto, como digo, ya hablaré más tarde.

El punto c) je... ¿como tiras de profesión eh pillín?... si, también se puede hacer así, de hecho yo lo hice así, el arquitecto vino (no lo hacen todos) vio el terreno, y en un plazo determinado y en base a lo que yo le había dicho en cuanto a número de habitaciones y necesidades, me hizo un proyecto básico (¿se llama así?) que unos te cobran y otros no (¿me equivoco?), y a partir de ahí, hablamos... pero vamos, tambien he conocido casos que lo han hecho al revés, han diseñado la casa que tenían en la mente y después lo han pasado al Arquitecto... de ahí a un consenso lógico... ya hablaré también de lo que nome gustó del proyecto inicial del Arquitecto y el por qué no me gustó...
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 12:13 pm

Marqués escribió:
Efectivamente un PEM debe constar de Un Proyecto de ejecución donde se haga una memoria descriptiva (donde se describa el solar, su situación, las condiciones urbanísticas, el programa y las superficies), una memoria constructiva, donde se detallen materiales en lineas generales, los movimientos de tierra, cimentación, saneamientos, cerramientos, estructuras, acabados, fontanería, electricidad etc... la normativa aplicable a lo proyectado, cumplimiento del CTE (Código Técnico de Edificación) las medidas de seguridad estructural y contra incendios, protección contra el ruido, calculos energéticos, etc... obligaciones del contatista, atribuciones del Arquitecto, documentación de obras, replanteos, etc... pliego de condiciones técnicas, condiciones que tienen que tener los materiales, y por último medición, presupuesto y planos. (todo más o menos expuesto ya que un PEM no son cuatro planos, en un PEM se detalla absolutamente todo lo que vaya a hacerse en un futuro en la construcción de tu casa)
Creo que estás confundiendo PEM (Presupuesto de Ejecución Material) con Proyecto de Ejecución.

Los documentos que comentas componen el Proyecto de Ejecución. El PEM es una parte del Proyecto.
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 12:28 pm

el.loco.lucas escribió:
Marqués escribió:
Efectivamente un PEM debe constar de Un Proyecto de ejecución donde se haga una memoria descriptiva (donde se describa el solar, su situación, las condiciones urbanísticas, el programa y las superficies), una memoria constructiva, donde se detallen materiales en lineas generales, los movimientos de tierra, cimentación, saneamientos, cerramientos, estructuras, acabados, fontanería, electricidad etc... la normativa aplicable a lo proyectado, cumplimiento del CTE (Código Técnico de Edificación) las medidas de seguridad estructural y contra incendios, protección contra el ruido, calculos energéticos, etc... obligaciones del contatista, atribuciones del Arquitecto, documentación de obras, replanteos, etc... pliego de condiciones técnicas, condiciones que tienen que tener los materiales, y por último medición, presupuesto y planos. (todo más o menos expuesto ya que un PEM no son cuatro planos, en un PEM se detalla absolutamente todo lo que vaya a hacerse en un futuro en la construcción de tu casa)
Creo que estás confundiendo PEM (Presupuesto de Ejecución Material) con Proyecto de Ejecución.

Los documentos que comentas componen el Proyecto de Ejecución. El PEM es una parte del Proyecto.

Efectivamente, es así y lo he puesto al revés, si, pero será la costumbre ya que en el trato con los constructores, y al hablar con los profesionales y ayuntamiento generalmente y me imagino que para abreviar, generalmente se habla del PEM... por lo menos PEM son las siglas que más he oido en todo el periodo de construcción de mi casa...

Digamoslo así, entre la primera documentación que te dará el Arquitecto y por la que te cobrará una cantidad variable dependiendo del profesional con el que trates, debes tener (y corrigéme si me equivoco, que seguro):

a) Proyecto de Ejecución de la vivienda (con todas las condiciones técnicas, constructivas, de seguridad, documentales, etc, etc...)
b) Presupuesto de Ejecución Material (donde el arquitecto hace una valoración en dinero de lo que costará la construcción, materiales, seguridad, etc, etc...)
c) Planos (pues que son eso, planos de la futura vivienda)

Todo ésto forma un conjunto que se remitirá al Colegio Oficial de Arquitectos de la demarcación de tu Arquitecto donde se visará (ahora generalmente de forma electrónica) y se le otorgará un número de expediente (esto de la burocracia ya, para mi, es algo más complicado pero vamos, creo que entre tu y yo lo podremos aclarar como es debido a los interesados si los hay...)
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 12:30 pm

Marqués escribió:
El punto c) je... ¿como tiras de profesión eh pillín?... si, también se puede hacer así, de hecho yo lo hice así, el arquitecto vino (no lo hacen todos) vio el terreno, y en un plazo determinado y en base a lo que yo le había dicho en cuanto a número de habitaciones y necesidades, me hizo un proyecto básico (¿se llama así?) que unos te cobran y otros no (¿me equivoco?), y a partir de ahí, hablamos... pero vamos, tambien he conocido casos que lo han hecho al revés, han diseñado la casa que tenían en la mente y después lo han pasado al Arquitecto... de ahí a un consenso lógico... ya hablaré también de lo que nome gustó del proyecto inicial del Arquitecto y el por qué no me gustó...
La primera descripción del proyecto es el Anteproyecto, es sobre lo que se debe trabajar hasta que se tenga claro qué se quiere hacer. El Proyecto Básico tiene ya una descripción completa de la edificación con la excepción de cuestiones técnicas como estructura, instalaciones y detalles constructivos. Esta documentación junto al Proyecto Básico compone el Proyecto de Ejecución.

Yo también conozco casos en los que el promotor llega con el plano dibujado. Todos, sin excepción, resultan proyectos muy pobres, en los que no se ha podido hacer el mejor proyecto posible. Ese plano dibujado acaba siendo una atadura al proyecto, un auténtico prejuicio formal.

Por cierto, lo de que un arquitecto haga un proyecto sin visitar previamente el terreno me parece muy poco profesional. Es una visita obligada. Es fundamental conocer el lugar antes de iniciar el proceso.
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 12:42 pm

Marqués escribió:
Efectivamente, es así y lo he puesto al revés, si, pero será la costumbre ya que en el trato con los constructores, y al hablar con los profesionales y ayuntamiento generalmente y me imagino que para abreviar, generalmente se habla del PEM... por lo menos PEM son las siglas que más he oido en todo el periodo de construcción de mi casa...
Si es que se oye cada cosa: bote sinfónico, los yerros, llamar vigas a los pilares, zincho en lugar de zuncho, etc.

Marqués escribió:
Digamoslo así, entre la primera documentación que te dará el Arquitecto y por la que te cobrará una cantidad variable dependiendo del profesional con el que trates, debes tener (y corrigéme si me equivoco, que seguro):

a) Proyecto de Ejecución de la vivienda (con todas las condiciones técnicas, constructivas, de seguridad, documentales, etc, etc...)
b) Presupuesto de Ejecución Material (donde el arquitecto hace una valoración en dinero de lo que costará la construcción, materiales, seguridad, etc, etc...)
c) Planos (pues que son eso, planos de la futura vivienda)
b) y c) están incluidos en a). Por lo demás correcto. Wink

Marqués escribió:
Todo ésto forma un conjunto que se remitirá al Colegio Oficial de Arquitectos de la demarcación de tu Arquitecto donde se visará (ahora generalmente de forma electrónica) y se le otorgará un número de expediente (esto de la burocracia ya, para mi, es algo más complicado pero vamos, creo que entre tu y yo lo podremos aclarar como es debido a los interesados si los hay...)
El Proyecto se visa en el Colegio de Arquitectos de la provincia en la que está la obra. Si el arquitecto está colegiado en otra demarcación se pide una autorización para visar en este colegio (un trámite sencillo, basta con mandar un fax con la solicitud).
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 12:45 pm

Vosotros seguir escribiendo que me va a ir de perlas... esto.Wink
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 12:57 pm

el.loco.lucas escribió:
Marqués escribió:
El punto c) je... ¿como tiras de profesión eh pillín?... si, también se puede hacer así, de hecho yo lo hice así, el arquitecto vino (no lo hacen todos) vio el terreno, y en un plazo determinado y en base a lo que yo le había dicho en cuanto a número de habitaciones y necesidades, me hizo un proyecto básico (¿se llama así?) que unos te cobran y otros no (¿me equivoco?), y a partir de ahí, hablamos... pero vamos, tambien he conocido casos que lo han hecho al revés, han diseñado la casa que tenían en la mente y después lo han pasado al Arquitecto... de ahí a un consenso lógico... ya hablaré también de lo que nome gustó del proyecto inicial del Arquitecto y el por qué no me gustó...
La primera descripción del proyecto es el Anteproyecto, es sobre lo que se debe trabajar hasta que se tenga claro qué se quiere hacer. El Proyecto Básico tiene ya una descripción completa de la edificación con la excepción de cuestiones técnicas como estructura, instalaciones y detalles constructivos. Esta documentación junto al Proyecto Básico compone el Proyecto de Ejecución.

Yo también conozco casos en los que el promotor llega con el plano dibujado. Todos, sin excepción, resultan proyectos muy pobres, en los que no se ha podido hacer el mejor proyecto posible. Ese plano dibujado acaba siendo una atadura al proyecto, un auténtico prejuicio formal.

Por cierto, lo de que un arquitecto haga un proyecto sin visitar previamente el terreno me parece muy poco profesional. Es una visita obligada. Es fundamental conocer el lugar antes de iniciar el proceso.

Pero también digamos que hay Arquitectos que trabajan muy pendientes de las fachadas exteriores y a veces sacrifican la funcionalidad futura de una vivienda para que la fachada que dé a la calle quede estupenda... puede ser lógico ya que la obra de un Arquitecto es la forma de dar publicidad a su trabajo y que quien lo vea por fuera admire la labor de éste ¿no?

En mi caso incluyó dos ventanas y ubicó otras dos (ya lo verás en el plano y me dirás si es más lógico como se ha hecho al final) de una forma que si, la fachada quedaba muy aparente pero que se comían una pared y formaban una corriente de aire que para una habitación de las medidas de las que te hablo, en la ubicación geográfica y meteorológica que te hablo (pueblo de Segovia) eran absolutamente ridiculas... ya me dirás cuando te lo enseñe.

Me imagino que si, que los proyectos que llevan los que se van a hacer la casa son meros dibujos imposibles de plasmar, pero ya he dicho que ahí está el profesional técnico que, logicamente, tiene que decir lo que es imposible de hacer y lo que es posible, y que la conjunción de ideas de, me atrevería a decir los tres, Arquitecto, Constructor y Autopromotor, podrán hacer de la futura vivienda un compendio de perfección técnica, material y utilidad, que se acerque, en lo más posible, al sueño del autopromotor que, en definitiva, es quién va a vivir en un futuro allí... e incluyo al constructor porque muchas veces, y sobre el terreno, la experiencia en la construcción hace más que la experiencia de despacho (cuando veas los planos te haré una pregunta a ver si detectas a simple vista un fallo garrafal en el proyecto de mi casa y que el constructor supo ver nada más tuvo los planos en la mano)..

Respecto a los arquitectos a pie de obra, pues he oido de todo, en mi caso cumplió, con creces, su trabajo como Director de Obras (¿es así no?), paséndose a menudo por la obra, antes, durante y después (a tomarse unos vinillos en la bodega, je) y sobre todo estando abierto a la recepción de ideas nuevas (replanteos se llaman?) o al reconocimiento de algún pequeño error como del que te hablo antes... sin embargo el Arquitecto Técnico (Aparejador), como ya dije antes, solo puso su firma y el cazo... cuando creo que por los honorarios que recibe debería haber cumplido más, por ejemplo y sin correr mucho en cuanto a seguridad en el trabajo se refiere ¿no?

Un placer hablar de ésto contigo, igual soy demasiado osado... Embarassed
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 1:01 pm

el.loco.lucas escribió:
Marqués escribió:
Efectivamente, es así y lo he puesto al revés, si, pero será la costumbre ya que en el trato con los constructores, y al hablar con los profesionales y ayuntamiento generalmente y me imagino que para abreviar, generalmente se habla del PEM... por lo menos PEM son las siglas que más he oido en todo el periodo de construcción de mi casa...
Si es que se oye cada cosa: bote sinfónico, los yerros, llamar vigas a los pilares, zincho en lugar de zuncho, etc.

Que me lo digan a mi.. que aparte que cuando me hablaban normalmente no entendía casi nada, cuando ya lo hacía el constructor o alguno de sus acólitos, ya ni te cuento... porque emplean localismos que hacen que tu digas si, si..lo que digas, y en realidad lo que estás pidiendo a gritos es un traductor simultaneo...
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 1:02 pm

Agua escribió:
Vosotros seguir escribiendo que me va a ir de perlas... esto.Wink

Pues creo que una ingeniera también tendrá cosas interesantes que aportar... Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... 775211 porque sé que tu eres de las que coje el lapiz y hace el dibujito ¿a que si? Wink
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyMar Sep 13, 2011 1:08 pm

Marqués escribió:
Agua escribió:
Vosotros seguir escribiendo que me va a ir de perlas... esto.Wink

Pues creo que una ingeniera también tendrá cosas interesantes que aportar... Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... 775211 porque sé que tu eres de las que coje el lapiz y hace el dibujito ¿a que si? Wink



Hace mucho que no cojo el lápiz... ¡¡con los programas que hay!!. (Ya te pasaré mis bocetos, creo que pueden sorprenderte)

Yo leo atentamente.Wink
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyJue Sep 15, 2011 11:13 am

Bueno continuaré que si no me quedo frio... ¿por donde ibamos?

Si, digamos que tras algunos tiras y aflojas el Arquitecto te ha presentado un Proyecto Básico que te convence, y le encargas que realice el Proyecto de Ejecución... y aquí es donde continuaremos con el bucle que ya hemos empezado al comprar el terreno, al hacer los estudios geológicos y si lo necesitas y lo has hecho antes a la segregación del terreno, que no es ni más ni menos que el pago de los honorarios al Arquitecto...

Aquí ya entramos en un terreno en el que seguro que entramos en discrepancias D. Lucas y yo...

Veamos, aunque hay unas tarifas digamos oficiales establecidas por los colegios profesionales la realidad es que la elaboración de un Proyecto de Ejecución es absolutamente variable dependiendo del arquitecto con el que des... yo, hablando con otros autopromotores de mi zona, he llegado a esa conclusión, a esa, y que no va siempre relacionado el cobro de honorarios con el trabajo final desarrollado por el profesional...

Es decir, unas veces los honorarios van ligados a esas tarifas, otras se pacta un porcentaje determinado del PEM (por ejemplo un 10%) y en la mayoría de los casos es libre y como tal de posible negociación... yo no lo hice puesto que los honorarios me parecieron normales y justos. Hay quien dice que son baratos, a mi me parecen equilibrados, sin más.

Mi casa no es demasiado grande 147 m2 de vivienda, más 60 de bodega y otros 50 aproximadamente de patio...

El Presupuesto de Ejecución Material rondó (ahora no me acuerdo exactamente pero por ahí anduvo.. prometoponer cantidad exacta si a alguien le interesa) los 100.000 euros y los honorarios del Arquitecto fueron los siguientes:

Proyecto (que se tiene que pagar al visar el proyecto en el Colegio): 3612 + IVA (16 % entonces, pero ya hablaremos más detalladamente sobre el IVA para el autopromotor que varía de ahora en adelante).
Dirección de Obra (que se paga al final) 1547 + iva

Total, al Arquitecto (si no le encargas otros trabajos) le he pagado 5984 euros, cantidad, ya digo, que me parece razonable...

Al Aparejador (Arquitecto Técnico): se le paga la misma cantidad que pagas de Dirección de Obra, y generalmente se paga la mitad al principio y la otra mitad al final. (esto no me parecio tan equilibrado, pero, como vereis es absolutamente necesario)

Con el justificante del ingreso el Arquitecto retirará del Colegio el Proyecto ya visado para mandarlo al Ayuntamiento donde vayas a realizar tu obra, y, generalmente hará otras dos copias al menos, una para que la tengas tu y otra para que la puedas dar a los constructores que te vayan a dar presupuestos.

No se suele hacer, al loro, pero como ésto lleva su trámite y el Arquitecto se enrrolla te puede dar una copia del Proyecto a ti para que te vayas haciendo idea de lo que hay y de lo que puedes exigir a la hora de "pelear" los presupuestos.

Bueno... ahora ya tenemos nuestro Proyecto visado y con todas las condiciones en papel para que en un futuro tu casa se convierta en ladrillo, hormigón y muchas cosas más...

Siguiente rollo... la diversidad en el mundo del contratista medio español... (temblad)

Un saludo.
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyJue Sep 15, 2011 11:39 am

Marqués escribió:
Pero también digamos que hay Arquitectos que trabajan muy pendientes de las fachadas exteriores y a veces sacrifican la funcionalidad futura de una vivienda para que la fachada que dé a la calle quede estupenda... puede ser lógico ya que la obra de un Arquitecto es la forma de dar publicidad a su trabajo y que quien lo vea por fuera admire la labor de éste ¿no?
Está claro que un buen profesional siempre debe intentar que su trabajo sea lo mejor posible, principalmente por su compromiso con el cliente y también, lógicamente porque cada obra forma parte del curriculum personal. Es importante resaltar que un buen proyecto, una buena obra, no es lo mismo que una bonita fachada.

Marqués escribió:
Me imagino que si, que los proyectos que llevan los que se van a hacer la casa son meros dibujos imposibles de plasmar, pero ya he dicho que ahí está el profesional técnico que, logicamente, tiene que decir lo que es imposible de hacer y lo que es posible, y que la conjunción de ideas de, me atrevería a decir los tres, Arquitecto, Constructor y Autopromotor, podrán hacer de la futura vivienda un compendio de perfección técnica, material y utilidad, que se acerque, en lo más posible, al sueño del autopromotor que, en definitiva, es quién va a vivir en un futuro allí... e incluyo al constructor porque muchas veces, y sobre el terreno, la experiencia en la construcción hace más que la experiencia de despacho (cuando veas los planos te haré una pregunta a ver si detectas a simple vista un fallo garrafal en el proyecto de mi casa y que el constructor supo ver nada más tuvo los planos en la mano)..
El problema no es tanto que lo que te traen no se pueda construir, que se puede construir casi todo, sino que no suele ser la mejor solución arquitectónica.
Cuantas menos ideas tenga que dar el constructor mejor para todos. Wink. Exagero un poco, a veces tienen buenas ideas en cuanto a resolver un problema constructivo. El problema surge, muy frecuentemente, cuando intentan convencer al promotor de que la mejor solución es, casualmente, la más cómoda para el constructor, sin ser la más adecuada al proyecto.

Marqués escribió:
Respecto a los arquitectos a pie de obra, pues he oido de todo, en mi caso cumplió, con creces, su trabajo como Director de Obras (¿es así no?), paséndose a menudo por la obra, antes, durante y después (a tomarse unos vinillos en la bodega, je) y sobre todo estando abierto a la recepción de ideas nuevas (replanteos se llaman?) o al reconocimiento de algún pequeño error como del que te hablo antes... sin embargo el Arquitecto Técnico (Aparejador), como ya dije antes, solo puso su firma y el cazo... cuando creo que por los honorarios que recibe debería haber cumplido más, por ejemplo y sin correr mucho en cuanto a seguridad en el trabajo se refiere ¿no?
El aparejador tiene la obligación de hacer un seguimiento completo de la obra.

Marqués escribió:
Un placer hablar de ésto contigo, igual soy demasiado osado... Embarassed
En absoluto eres osado, está muy bien este hilo. De hecho creo que se debería hacer un resumen del proceso y dejarlo como hilo fijo del subforo. Un placer también para mí. Wink
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyJue Sep 15, 2011 11:49 am

Marqués escribió:
Veamos, aunque hay unas tarifas digamos oficiales establecidas por los colegios profesionales la realidad es que la elaboración de un Proyecto de Ejecución es absolutamente variable dependiendo del arquitecto con el que des... yo, hablando con otros autopromotores de mi zona, he llegado a esa conclusión, a esa, y que no va siempre relacionado el cobro de honorarios con el trabajo final desarrollado por el profesional...

Es decir, unas veces los honorarios van ligados a esas tarifas, otras se pacta un porcentaje determinado del PEM (por ejemplo un 10%) y en la mayoría de los casos es libre y como tal de posible negociación... yo no lo hice puesto que los honorarios me parecieron normales y justos. Hay quien dice que son baratos, a mi me parecen equilibrados, sin más.
Existen baremos orientativos de los colegios profesionales. Pero los honorarios reales se pactan libremente entre promotor y arquitecto.

Marqués escribió:
Total, al Arquitecto (si no le encargas otros trabajos) le he pagado 5984 euros, cantidad, ya digo, que me parece razonable...
Entra dentro de lo razonable. Barato quizá.
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyJue Sep 15, 2011 11:56 am

Una preguntita, que me viene a la mente ahora mismo...

¿Ha de ser aparejador el que ha de estar en obra?, si nos referimos a seguridad en el trabajo, ¿no se puede encargar otra persona (con similares estudios, hablo)?.
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MensajeTema: Re: Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento...   Cómo ser autopromotor y no palmarla en el intento... EmptyJue Sep 15, 2011 12:17 pm

Agua escribió:
Una preguntita, que me viene a la mente ahora mismo...

¿Ha de ser aparejador el que ha de estar en obra?, si nos referimos a seguridad en el trabajo, ¿no se puede encargar otra persona (con similares estudios, hablo)?.
Ni el arquitecto ni el aparejador (Director de Obra y Director de Ejecución de la Obra respectivamente) tienen obligación de estar permanentemente en la obra. Ambos son responsables, junto al constructor, de la seguridad en la obra. El seguimiento de las medidas de seguridad lo lleva el Coordinador del Plan de Seguridad (tarea que frecuentemente recae en el aparejador, aunque en obras grandes hay un técnico asignado a esta responsabilidad que suele estar permanentemente en la obra)
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